困惑的朋友们，我们一起来聊未来，我们用哪些方式去判断自己要不要做这个重要的决策？特别感谢这四位朋友的真诚，他们愿意把这样相对来讲带一点隐私的话题拿出来讨论，这是对这个场域最大的信任。我相信听完今天的研讨会，对于你们未来家庭的财务决策、买房卖房的决策应该会有一定的帮助。
我的风格是这样的，我可能看到大家的表格和资料以后有一些答案，但我不想直接把答案抛给大家，我想带着大家一起分析这个过程，我们是怎么做决策的。所以会抛出一些问题和大家一起讨论。
我个人判断房地产的大趋势肯定已经过去了。
两个长周期的数据可以帮助我们思考房价。
第一个数据：今年有个在青岛的朋友，他以前做房地产投资，说他是2013年买的房，到现在今年卖房，发现房子没有赚钱，还是亏的。我后来去看了一下，国内90%的城市，如果你在2013年买房，到现在基本都不赚钱。一线城市你可以去看乌龟量化那个网站，会发现一个非常明显的现象——大概率我们房价的自然增长，在2013到2014年已经是一个顶峰。
房价自然增长有几股推动力：第一个是城镇化，第二个是大量的人口，第三个就是货币通货膨胀。2013、2014年其实是一个房价自然增长的顶峰。但是后来2016、2017年又来了一波，那波从某种程度上来讲就是一个助推的泡沫，通过棚改政策和大量的放水。2016、2017年基本上所有的房子又涨了一波，然后基本上在2017年之后买房的人到现在大多数是不怎么赚钱的——可能从房价上来讲是赚钱的，但是你刨掉了利息成本、手续费成本，从2017年以后买房基本上都不赚钱，甚至在深圳也是这样。
如果看长周期，2014年是个比较好的参照点。付鹏有个演讲说，房地产的核心是80后。80后是一波婴儿潮，是当年愿意掏空六个口袋去买房的人。但是现在90后还这样吗？00后还这样吗？整个社会的人口结构有个很大的变化。还有一个指标：一个国家人口出生处在高峰期的时候，往往跟房价的最高点是共振的。从这个数据来看，2012年前后是一个高峰点，确实跟我们刚才讲的2014年左右高峰点相印证。2012年之后，各种原因我们人口也开始出现了下降的趋势。
我们经常讲的一个指标叫租金回报率。全球30个主要城市的租金回报率大概在3%到4%之间，我们现在一线城市基本还在1%点多。这说明什么？说明我们不能轻易地说房价已经到底了。
租金回报率就像一个重力加速度一样，是我们最终要面对的。房地产在过去20年经历的是一个成长股的故事——成长股是不看基本面的，不看租金的，只要在不断增长就OK。但是房地产现在出现了一个明显的价格逻辑的转变，未来大家会很看重到底租金能不能覆盖成本，甚至还能不能产生点收益。这个叫从成长股到价值股的转变。成长股的时候，大家看的是梦想、看的是未来——要不要建商场？要不要建地铁？价值股的时候，逻辑是它未来会不会继续跌？它的租金回报率是多少个点？
观察房地产市场，有一个非常重要的指标，就是观察你身边人对于买房的情绪。过去每一轮刺激政策放开以后，你会看到身边的情绪会非常激情、非常有热度。但是这一波，我在我身边没有看到特别大的变化。成交量确实起来了，但是身边按理来说应该有很多人想买房的，其实热度没有很大变化。
这波政策已经结束了。从过往的政策来看，如果在两三个月内没有拉起来，就说明这个政策已经宣告失败。我看到深圳和北京并没有出现预期的效果。
如果把房价当做商品去看，要思考供需关系。以深圳为例，过去五到十年到底是哪些人在疯狂买房？过去五年深圳支撑房价上涨有几拨人：第一，互联网白领们，腾讯的、字节的、大疆的，各种大厂白领经理；第二波，小老板们，尤其跨境电商小老板比较多；第三波，体制内的，收入不错要换房。
再想一下这三拨人经过了过去三五年到现在，他们有没有动力和能力去加杠杆换更大的房子？平行换房是不能刺激房价上涨的，比如卖了一个500万的房再去买一个500万的房子，这不能刺激房价。只有500万换800万，800万换1000万，1000万换1500万，才会像踩高跷一样把房价往上涨。
这三拨人：互联网大厂首先不要被裁员，更别说换大房子；小老板们不用多说了；体制内也降薪。所以微观结构都不太行。以前总是说把首付降一降，老乡们快来接盘，老乡们就来了，因为那个时候80后还年轻，80后还对未来充满希望，80后还觉得世界是我们的。但现在很多80后被打趴下了。
现在有一类房子确实还不错，就是相对来讲比较好的豪宅会坚挺一点，因为还有一波超高收入人群可能有置换需求，但这样的人群在整个市场中的比例没那么高。
关于租金，很多人担心房子卖了租金上涨怎么办？我自己在北京有一套小房子，过去五年每年租金可以涨5%到8%左右，今年中介劝我说小区里放盘特别多，不要涨价了，按原价放租。我按原价放了一个半月没放出去，最后降了8个点相比于去年。很多时候我们对于房价的判断会沿用过去20年形成的逻辑，但那个逻辑在当下这几年发生了一个巨大的转折。我们看房地产要看未来十年二十年有没有人口增长，城市化还有没有动力，中国现在城市化已经60%左右了。
关于卖房的事情，第一个，如果这个房子不在一线城市的核心城区；第二，如果这个房子自己家也用不到，也不租也不住；第三，这个房子只是你们家众多房子中的一套——如果满足这三个条件，我的答案就是现在立刻就卖。永远当下就是最好的卖出时机，因为现在卖还能卖得出去，很可能过了五年以后卖也卖不出去了。深圳核心区的房子还是有反弹的可能性，但郑州郊区的房子就不用纠结了。
思考可能会出现哪些极端情况，然后我最怕哪种极端情况，然后我尽量去避免哪种极端情况的发生。
比如对于高负债率家庭，未来有两种极端情况：房价涨了你卖了一套小房子，但其实大的仓位还在，并没有踏空；但如果房价大幅下跌，对家庭损伤就比较剧烈。所以对于高负债率家庭，降低杠杆是更重要的。
在一个快速上涨的经济黄金年代，越大的杠杆会让你富得越快，所以赚钱最多的人都是胆子最大的。但我们这个时代的主逻辑变了，现在是下行周期，下行周期高杠杆、高负债意味着你的家庭灵活性会很差。你确实如果扛着有可能赚到钱，但这个灵活性会让你失去很多——比如你要换工作，想裸辞，要转型，你会没有心理上的空间。
上行周期要追求快速致富，但下行周期要追求自己好好活下去，好好享受生活当下每一刻，因为未来谁都不知道怎么样。房贷会成为很沉重的枷锁。现在大家已经慢慢有一种心理转变，以前觉得杠杆大、负债大代表胆量大并且能赚钱，但以后会更加明显地羡慕那些低负债甚至没有负债的人。
一个比较健康的家庭负债率是在30%到50%区间。在当下这种下行周期里面，至于是30%还是50%，除了考虑负债率，还要考虑单一资产的比例——房地产过高也不好；第三要考虑你们家现金流能存下多少钱。如果你每年赚的钱基本上都花完了，负债率还是应该再降一点；如果你每年赚了100万能存下50万，负债率稍微高点也没有问题。这三个因素是相互影响的。
0%的负债是有点浪费的。保持一定的杠杆率可以让资产扩张得更快。但具体要不要贷款出来投资，取决于你的学习时间和掌握程度。如果你学了很久，对自己投资能力比较自信，那贷点出来做投资OK；如果你完全没有经验，说把钱贷出来买银行理财产品，就别这么操作了——你的贷款率是三个点，去买银行理财产品一个多点两个点，折腾了一圈还给银行贡献了流水，没有意义。
家庭的投资决策中很重要的一个点，就是你的时间的投入产出比。经常有些朋友上班收入挺高的，跟我说要不要去做点套利，我说你套利赚多少钱，他说一年能够赚个几万块，我说你那个时间拿去干什么不好呢？如果一笔决策给家庭财务带来巨大的变化，而且确定性比较强，我认为是值得去做的；如果总金额没有那么高，拉的时间周期比较长，花的精力比较多，同时又在创业、又有比较小的娃，那时间的投入产出比就不太够。
做投资决策时候，既要有理性的考虑，也要有情感的考虑。如果说家庭的一方觉得需要有一套小房子，可以考虑留着；如果双方都觉得卖掉也没有问题，可以考虑卖掉。
房地产确实可以在等底部，等看上去比较明显的价格转折再入手，右侧交易确实会好一点。不应该在左侧交易，买进去之后如果跌了会很难受，因为单价非常高。
买房这个事情在中国人的记忆中也没有多长的时间，真正买房赚到钱的也就70后和80后两拨人。买房成为思想钢印，也没有过很长的时间，而每一代人会有新的思想钢印。我们最怕的是一种趋势的末端，在一个趋势的末端刻上了一个市场钢印，然后在这个趋势已经发生变化的时候再去追求这种旧的趋势。这是比较危险的。
我们在讨论家庭资产规划的时候，独生子女千万别觉得自己有啃老的压力。不是说要对父母的钱动歪心思，而是说父母的资产管理应该纳入到你的家庭资产管理中最重要的一环。我们需要让整个家庭的资产结构比较健康，他们的资源、可以提供的帮助也纳入我们的考虑范围内。
最优解是优先考虑出售相对比较差的房地产。如果卖掉父母的房子，可以给父母提供一种现金流的选择来安抚他们。比如把房子卖了以后一部分买黄金——父母能够理解；另外部分买债券、银行活期理财也能理解。对于你来讲，两个点或两个半点，你从投资的角度去买一些分红类型的公司、分红类型的资产也可以覆盖这个成本，长期这个资产还会有增长。
因为父母最担心的是房卖了钱交给你，你们给霍霍了。所以你要跟他有一个相互的保障。让他比较安心。
深圳用钱都可以解决教育资源，几十万可以搞定一个很好的学位，深圳本来教育资源也不是特别好，花那么多钱去买个学区房意义不大。香港和深圳的教育质量差别很大，深圳的所谓第一名校，放在香港只是一个相对还不错的学校而已。所以不要为深圳的教育花太高的溢价，北京上海不敢乱说，但深圳还是了解的。
做一个决策要思考成本和收益。如果成本很低，但是收益可能很大，那就干。比如申请香港身份，成本并不高，但收益可能是很大的。
选中介朋友也很重要，要选那种相对来讲客观中立一点的，而不是只给你发好消息的。
香港的高房价不是因为它在香港能够支撑，而是因为它是亚洲最好的城市，是中国和世界连接之间的桥梁，是自由港。但在反全球化的环境下，香港能不能回到过去那种完全的状态，现在来讲没有那么乐观。香港的价值不在于香港本身，而在于它是中国和世界连接的桥头堡。
未来这几年，老破小房子的时代可能过去了。大家买房不会像过去那么频繁折腾，可能大多数人如果真的要为自住和教育属性考虑的话，基本上会追求一步到位。新房好的高品质新房可能会更多一些，可以多关注，当然要关注开发商的靠谱程度。
我们最重要的是一起来看一看彼此思考的逻辑，探寻一个问题答案的过程。不断寻求好的信息、寻求好的同伴，然后不断逼近一个更加好的选择。我讲的不一定100%正确，我也会犯错误，但最重要的是建立自己的思考体系。如果前期还没建立，跟着先来，先建立一个比较可靠的体系，然后再慢慢发展自己的就挺好的。不可不信，不可全信。
问：Jennifer，2020年高位买了一套房，首付200多万加上交易成本沉没成本较高，目前卖掉还完银行欠款只能拿回80多万（减掉首付实际亏损约200万）。现在纠结要不要出手，还是等待楼市恢复？另外第二套房用了经营贷，担心短期授信会有债务危机。
答：Jennifer是一个典型的在上行周期里职场赚到钱的家庭，然后疯狂加了杠杆——两套房子占总资产97%，负债率94%。对于这种情况，思考两个极端问题就够了：第一，如果房价再跌20%，对你们家庭损伤是比较剧烈的；第二，如果卖了以后房价涨了20%，你会因为一套小房子没吃到涨幅而特别难过吗？其实不会，因为大的仓位还在。说白了，90多的负债率确实比较高了，这样的负债率会让家庭失去灵活性和安全性。如果房价上涨，你大房子还留着，并没有踏空；但如果房价大幅下跌，损伤很剧烈。另外郑州郊区的房子，满足三个条件就该卖：不在一线城市核心城区、自己用不到也不租不住、只是众多房子中的一套。现在立刻卖，当下就是最好的卖出时机，现在卖还能卖出去，很可能过了五年以后卖也卖不出去了。深圳核心区的房子还有反弹可能性，但郑州郊区的不用纠结。特别是对于家庭中有一方想探索人生新方向、希望有更自由生活方式的，更不要在房地产上背负太大压力。
问：壮壮，2018年在北京东五环买了一套390万的房子，2020年后就不再自住已出租四年，目前同小区挂牌价290到300万，亏损90到100万。小区是2002到2005年入住的，物业管理差、居民以回迁户为主，租客和买家都不匹配，担心未来有价无市。考虑要不要置换到附近更好小区或北京东坝区域？
答：首先想清楚核心诉求是给孩子一笔钱还是一套房。如果是给孩子一套房，05到10年的房子，等孩子长大的时候也会成为老破小。东坝区域虽然规划了使馆区，但考虑房地产潜力的时候，使馆区没有太多价值，最重要的是有没有新兴产业能吸引高收入人群。换房这个事情可能有50%的精力要花在跟家属达成共识上，加上买卖交易的流程，是不小的工作量。300万的房子折腾一圈，十年后多赚100万，又怎么样呢？每个人的精力资源是非常重要的，特别是有了娃以后。如果这个总金额没有那么高，拉的时间周期比较长，花的精力比较多，同时又在创业，时间投入产出比不太够。建议保持关注，不要为此专门花太多时间折腾。如果哪天区域里真有喜欢的新楼盘、楼龄很新、觉得可以传家的，再考虑。在北京更是如此，这一波房价根本没有回暖，更没有折腾的必要。做投资决策既要理性也要考虑情感，如果一方觉得需要一套小房子，可以留着。在师董会里学投资收益率超过北京房价还是有信心的。对于负债率极低的情况，甚至可以考虑贷点经营贷出来做长期投资，但前提是学习时间足够、对投资能力有自信。
问：于丽，2021年年末在深圳南山买了一套新房，总价1136万，目前市场价基本持平还微涨。为了减负办了经营贷，三年期需要过桥。前前后后利息、装修、契税等沉没成本已超百万。现金流压力大，不敢辞职。想卖房主要是怕房价跌和现金流压力。父母在罗湖翠竹还有一套老房子，加上现住的共三套房。
答：把父母的小老房子卖掉就好了。独生子女要把父母资产纳入家庭资产规划，父母的资产管理应该纳入你的家庭资产管理中最重要的一环。如果把你和父母看作一个整体投资组合，优先应该考虑出售相对比较差的房地产。你现在手上这房子很新，位置也不错，最优解就是卖掉父母那套相对小一点、老一点的房子。如果父母不舍得，那是心魔。想一个问题：三套房总体跌30%你怎么办？如果卖掉父母的房子，钱交给你管理，你每年给父母2.5%左右的利息，这是一种比较好的方案。做家庭投资决策不能跟父母讲道理，但可以想有没有方式安抚父母让他们安心。一部分钱买黄金父母能理解，另一部分买债券、银行活期理财也可以，你从投资角度买分红类型的资产也能覆盖成本。还可以带父母去买点美元理财，也有三个多点，挺好的。
问：棒冰，目前无房，已婚未孕，和老公在南山租房月租不到一万。考虑买房但担心：满意的房子会造成50%负债率，买房后没有太多可用于投资理财的长钱。之前倾向不买房，但最近看到政策刺激下一些关注的小区价格有回暖，担心踏空暴涨行情。
答：从你判断的三种情况综合算期望值，估计也就3到4个点。3到4个点的投资，有没有更好的选择？还有一点，你对最坏情况的估计还有点乐观。我们经常讲的租金回报率指标，全球30个主要城市3到4之间，我们还在1%点多，说明不能轻易说房价已经到底了。这一波政策已经结束了，两三个月内没有拉起来就说明政策宣告失败，深圳和北京并没有出现预期效果。观察身边人对买房的情绪，这一波没有看到特别大的变化。微观供需结构也不行——互联网大厂裁员，小老板们不好过，体制内降薪。你现在不着急，没有孩子，租房性价比很划算，深圳教育资源用钱可以解决。当下不买房是最好的选择。
问：丽丽，2019年在南山中心区买了一套110平的自住房，楼龄20年楼层偏低，目前价格基本回到2019年买入水平，房贷已还完。担心楼龄偏老未来价格还会降，但房子有学位价值且自住中。
答：你卖掉之后要租房住，这个折腾意义不大，而且压力也不大。没有负债其实没有什么太大压力，对你来讲影响不大。这种情况属于过几年以后再看，当下对你是不紧迫的话题。更核心的话题是怎么搞自己的事业。
问：张宇，准备在深圳入手一套不到500万的房子，非刚需，孩子还要两三年后才需要考虑学位，想了解增值潜力高的区域。
答：不着急，再等等看。500万的房子在深圳品质都一般，70平左右都是比较老的户型。如果纯为投资考虑，跟着好好做投资理财会好一些。未来老破小时代可能过去了，大家买房不会频繁折腾，如果要自住和教育属性，基本追求一步到位。好的高品质新房可以多关注，但要关注开发商的靠谱程度。南山中心区500万甚至800万都买不到什么品质特别好的特别新的房子。
问：艾乐，关注香港房地产，香港房价已跌回2015年水平（约30%），有内地土豪和海外高管开始入场，但也有朋友说熊市调整期还不够长。自己2017年在香港买了一个小房子投资，目前亏约10%，租售比约3%但因利息上涨和物业费无法覆盖成本。纠结现在是否是入手时机。
答：第一，这个事情不着急，如果要买大房子是个特别大的决定，建议再看段时间，等大的经济形势再明朗一些。第二，多找几个非中介行业但对房产比较懂的朋友聊聊，不要只听中介的。香港的高房价不是因为香港本身能支撑，而是因为它是中国和世界连接的桥头堡、自由港。在反全球化环境下，香港能不能回到过去那种状态，现在没那么乐观。房地产确实可以等右侧交易，等看上去比较明显的价格转折再入手，左侧交易买进去如果跌了会很难受。